Quand vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier, plusieurs solutions s’offrent à vous. Le viager est l’une d’entre elles. Dépendant de votre santé financière, c’est un dispositif qui mérite toute votre attention. Comment fonctionne un viager ? Quelles sont ses spécificités ? Tentatives de réponses.
C’est quoi le viager ?
Un viager est une opération immobilière très simple. Il consiste à vendre ou à acheter un bien en échange d’une rente viagère versée ou perçue périodiquement selon les négociations (mensuelle, trimestrielle…). Cette rente s’accompagne également de ce qu’on appelle un bouquet. Explications : un bouquet est montant octroyer au comptant lors de la signature de l’acte de vente.
Il existe deux sortes d’achat en viager :
- L’achat viager libre : c’est-à-dire que l’acheteur peut disposer du bien dès que l’acte de vente est signé. Il n’aurait donc pas à attendre le décès du propriétaire ?
- Le viager occupé : comme son nom l’indique, le propriétaire cède la propriété, mais il continuera d’occuper les lieux jusqu’à son décès.
Un bien acheté en viager occupé souffrira alors d’une décote foncière pouvant aller jusqu’à 10 % selon l’âge de votre vendeur. C’est une nécessité en guise de compensation de l’absence de droit d’usage et d’habitation.
Une négociation ouverte et libre
Dans le système viager, le montant de la rente doit être en accord avec la valeur réelle du bien et de l’âge des vendeurs. Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un bien en viager, c’est un paramètre à prendre en compte. Il en va de même pour le montant du bouquet à « offrir ». Ainsi si vous offrez un bouquet avec un montant très élevé, en contrepartie, vous devez obtenir une rente très faible.
Mais généralement, les vendeurs vont vous demander un bouquet de faible montant pour percevoir des rentes un peu plus conséquentes. D’ailleurs, un bouquet élevé pourrait vous dissuader d’acheter. Dans le cadre d’un achat en viager libre, vous avez alors accès directement aux avantages de la vente en viager :
Les avantages d’un achat en viager libre
L’avantage d’obtenir un bien en viager c’est la possibilité d’échelonner votre paiement. En effet, le versement d’une rente viagère est presque identique à celui d’un crédit. À la différence que vous avez des comptes à rendre auprès du propriétaire et non d’une enseigne bancaire. Aussi aucun frais annexe n’est appliqué sur la rente à verser.
Le versement de la rente dépend alors entièrement de la date du décès du propriétaire. Vous n’avez donc aucun moyen de savoir si vous avez fait une bonne ou une mauvaise opération financière. Pour être clair, l’achat en viager peut se révéler très avantageux tout comme il peut être parfois handicapant. Ce type d’achat vous permet néanmoins d’acquérir une propriété immobilière à un prix inférieur à sa valeur réelle. Mais il peut également vous conduire à payer bien plus.
L’achat en viager libre se base sur un calcul méthodique
Pour éviter cette longévité « défavorable », un écart d’âge de vingt ans doit être observé entre les deux parties. En pratique, si l’acheteur a alors 40 ans, le vendeur doit au moins en avoir 60. La rente viagère s’apparente alors à une bonne technique d’investissement immobilier. Les négociations doivent être gagnants-gagnants pour tout le monde.
